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政策走向引关注


7月31日，***召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。


在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。


调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至**过近年来土地市场较冷的2014年。


10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为“限价放松”。


与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行(28.330, -0.42, -1.46%)深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。


今年的10月31日和12月13日的两次**会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次**会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。


京东金融**经济学家沈建光预计，**仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。


摩根士丹利华鑫证券**经济学家、研究部负责人章俊对**财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。


而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。


章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。


梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。
观点地产网讯：10月31日港媒消息，中国香港证监会正在洽租位于中国香港东区鲗鱼涌的太古坊港岛东中心20万平方呎楼面，涉及10层楼，预计呎租约55港元。目前双方仍在洽商中，若较终落实，将成今年较大手商厦租务成交。


观点地产新媒体了解到，中国香港证监会总部目前位于中环长江中心30至33楼及35楼全层，租约将于2022年到期。据悉，早年中国香港证监会签订租约时，尺租逾百港元，而目前中区商厦屡创新高，为了节省租金，该机构一直打算搬迁，物色中环以外的写字楼。


中国香港证监会早前曾提出，将在储备中拨30亿港元购置办公室，亦曾表示，位于中环长江中心办公室的租约可于2020年提早迁出，未来一年将作审慎考虑，再觅新址亦毋须在中环，但要交通方便，同时指买入办公室物业可稳定将来租金支出。


6月份机构报告显示，中国香港中环核心区写字楼租金达到每年每平方呎307美元，连续3年创**较高。而在8月，数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方呎的楼面面积，平均呎租创下225港元的历史高位。
12月15日，国家统计局发布11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。63个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中，环比涨幅2.9%**；二手房住宅价格出现17个城市下调。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，11月*城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降；二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。


58安居客房产研究院**分析师张波告诉《每日经济》记者，11月，楼市并没有想象中那么冷，从统计局公布的数据来看，11月房价保持了一定稳定性，但降温态势依然在延续，从区域来看，东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。


全国市场分化明显


统计局数据显示，11月70个大中城市中有63城新建商品住宅价格环比上涨，而10月为65城。环比来看，涨幅2.9%**。据初步测算，4个*城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%，其中，和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。


从环比看，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比10月分别回落0.2和0.1个百分点。


从同比来看，11月，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4和3.6个百分点。此外，11月*城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比去年同月扩大0.8个百分点。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，11月房价上涨的城市数量为63个，相比10月的65个有所减少，说明受近期市场调控的影响，部分城市依然是有一定的降价促销动作。具体从房价环比上涨的城市看，、大理、洛阳和桂林等城市房价上涨过快，其中近期属于房价上涨过快的城市，而此类城市的购房政策相对比较宽松；而大理和桂林都属于旅游城市，尤其在冬季，此类城市的宜居属性更加明显；从下跌的城市来看，包括厦门、金华和温州等城市降价幅度比较大，类似城市都属于过去炒作比较明显的城市。


中原地产**分析师张大伟也表示，、大理等中西部城市新建住宅与二手房涨幅均明显。全国市场分化依然非常明显，特别是东部和东北部销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要是中西部市场。从成交额看，中西部同比上涨均**过20%，这些城市库存接近处理完成，而且当下投资需求依然集中，叠加棚户区改造，中西部房价上涨全面良好。


统计局数据显示，11月，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，比10月增加1个，较大降幅为0.5%；持平的1个，增加1个；上涨的11个，减少2个，较高涨幅为2.0%。同比下降的城市有2个，比10月减少1个，较大降幅为0.4%；上涨的13个，增加1个，较高涨幅为15.4%。


房价拐点已现


二手房方面，11月多达17个城市二手住宅价格出现下调，4个*城市二手住宅销售价格持续下调。


从环比看，4个*城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比10月扩大0.2个百分点。其中，、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。


11月，二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.9%和8.1%，涨幅比去年同月分别扩大2.9和2.7个百分点；1～11月平均，同比分别上涨5.6%和5.7%，其中二线城市涨幅比去年同期回落2.6个百分点，三线城市涨幅比去年同期扩大0.3个百分点。


张大伟指出，从二手房价格看，已经连续2个月出现**过10个热点城市二手房价格下调，全国房价拐点已经出现。从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月全国楼市上涨达到**峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格下调城市的降幅将继续扩大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。


不过在张波看来，楼市整体降温，但并不是寒冬。根据58安居客发布的购房者信心指数，11月结束了连续4个月的环比下跌，转为上升0.4％。这表明在房价涨跌的问题上，无论是购房者还是行业从业者，都变得更为理性，市场情绪也有所回温。

近期，市住建委执法部门采取线上线下相结合的方式，从主流互联网平台抽取房源信息核实发布委托手续，逐项比对实地房屋状况信息，同时对房地产经纪机构进行拉网式现场实地抽检，进一步压缩“黑中介”违规经营空间。




被查房地产经纪机构名单


成长大象（）资产管理有限公司


联帮易居房地产经纪有限公司


惠达房地产经纪有限公司


恋嘉房地产经纪有限公司


福兴置地房地产有限公司


鸿盛房地产经纪有限公司


安易居房地产经纪有限公司


玉森行房地产经纪有限公司


美联房地产经纪有限公司


泽通浩业房地产经纪有限公司


卓旭置家房地产经纪有限公司


安达家乐房地产经纪有限公司


中远置地房地产经纪有限公司


金诺永诚房地产信息咨询有限公司


盛翼置地房地产经纪有限公司


亚联行房地产经纪有限公司


飞来房地产经纪有限公司


来源：晨报
2019年，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应，其中就有10个新的**写字楼项目入市，建筑面积共计753,344平方米，这使得的**写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。


进入2019年，北上广深等几座主要城市，仍有许多项目入市，但在写字楼总体投资增速下降的背景下，随后的一段时间内，新增供应的步伐有所放缓。这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。


另一方面，作为办公的延伸业态，联合办公面对眼前的蓝海，其总体规模仍在不断发展，城市布局的范围也在逐渐扩大，而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题，终在各方主体的角力中逐渐清晰。


写字楼投资增速放缓与空置率难题


回看近几年的数据，2019年之前的几年中，尽管办公楼投资额、竣工面积逐年上涨，但投资增速却一直呈下降趋势；而新开工面积的增速从2015年开始就一直为负值。2019年前9月，办公楼投资增速、新开工面积增速、竣工面积增速皆为负值，表现较为疲软。




数据来源：国家统计局 观点指数整理


显然，房企在利润平衡的过程中，现金流成为它们考量的重要因素，对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。而缓流见沉沙，当增速不再成为主角，存量与空置率则变成了各座城市关注的焦点。


数据显示，截至今年三季度末，、上海、深圳、广州的写字楼存量分别为1048.6万平方米、880万平方米、500多万平方米以及466.6平方米。*三季度，四座*城市的空置率总体较低，处于4%至15%之间；写字楼租金仍为较高，达442.4元/平方米/月。


**季度，写字楼市场土地供应不断收紧，核心区域土地资源越发**，导致空置率近期内上涨幅度不会过大；同时伴随着四环限增新建商办项目的政策加持，商业用地供给面临断档，拿地成本也将越来越高。在此形势之下，核心区商业用地及写字楼项目未来三年内价值有望推向新高。




数据来源：国家统计局 观点指数整理


*三季度，上海写字楼在新增供应节奏放缓的情况下，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到P2P深度洗牌及共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。该季度总共有32.4万平方米新增面积入市，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1个百分点至14.7%。


另外，在政策驱动和产业结构转型升级的推进下，广州**写字楼市场需求保持高位，但在*三季度，广州全市并没有新增写字楼供应入市，因此空置率降至4.3%，环比减少1.3个百分点，这也是广州写字楼市场近10年来的较低值。


相对于*城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，二线城市空置率却普遍偏高，二线城市写字楼的存量大概在150至350万平方米之间，与*城市有着较大的差距。*三季度，成都、重庆、武汉、等城市写字楼的空置率皆处于高位，较高值达42.9%。


而城市写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解。


比如，*三季度的联合办公品牌迅速扩张，Funwork、ATLAS在该季度均有5,000平方米以上的租赁成交，于是推动了城市空置率下降至25.5%。而由于目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户，预计未来写字楼市场租赁需求将持续旺盛。


而三季度，成都**写字楼市场保持上半年的活跃度，租金环比上涨2.4%。其中，正是由于联合办公、TMT行业需求旺盛等因素，令全市空置率环比下跌4.3个百分点。该季度净吸纳达11.26万平方米，至此，**季度累计吸纳量已逾去年全年总吸纳量。