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融资成本高企


“在目前情况下，信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示，多数信托公司都提高了房企融资门槛，比如只选择与全国排名前20的开发商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说，融资成本高并不是大问题。在‘粥多僧少’的情况下，只要能拿到融资，再高的融资成本，房企也愿意出”。


据该项目经理介绍，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚**达20%。“即便这么高的成本，信托公司选择房企合作时，还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话，信托公司并不会给予融资，除非是*城市或者在当地排名靠前，抑或是信托公司的股东”。


某信托业人士在接受媒体采访时称，一家排名**的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在18%左右。


“15%的成本算是比较高的，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱，房企的资金压力很大。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从实际情况来看，不同企业有不同的资金压力，对于融资渠道比较窄的房企来说，成本就会上升。从行业的整体背景来看，资金面还是偏紧。


严跃进同时表示，融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。


信托行业*分析师袁吉伟对《国际金融报》记者表示，房企毛利高，所以能够承受的借款成本要远**一般实体企业。而且，解决了短期流动性，也避免资金链断裂或违约风险，这也促使房企成本容忍度的提高。


那么，为何信托公司不“待见”中小型房企？


“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。


同策研究院总监张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。


信托主动转型


在房企对信托融资需求加大的同时，房地产信托产品的收益率也在节节攀升。


12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”较高预期收益率达到9.4%。近期，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。





相关统计数据显示，今年**个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入*四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。


上述用益信托网分析师指出，随着年末临近，市场的资金流动性较可能进一步收紧，集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。


业界认为，房企与信托公司频频“合作”的背后，既是房企缺钱的现状，也是信托公司的主动选择。


“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示，从信托公司的角度来看，2019年对于信托而言是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此，现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。
日前，翰同资本在上海投资的一栋老楼静安NEO正式开业，这一旧改项目除了引入酒店业态之外，还将华住酒店集团（简称“华住”）从运营方变为投资方，创新退出机制。


翰同资本于2019年9月完成了对静安律德大厦的股权收购之后，采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、信托等专业投资机构联合投资。


据翰同资本创始合伙人王倩透露，目前翰同资本已经与华住集团以“投资+运营”的模式共同合作了4个项目，均分布在、上海城市核心地段，包括上海静安、外滩、张江，三元桥。目前，翰同资本投资的项目总资产规模为40亿到50亿人民币，建筑面积以中小体量的小而美的项目为主，比如单体规模一到两万平方米之间、总体规模约为十万平方米的项目。


而华住自2019年底开始首尝投资人角色，尽管这一模式在国内刚刚起步，但在美国已经发展非常成熟。据透露，在华住一年1000家左右的新开酒店中，900家以上都是*品牌管理，只有少部分核心位置的酒店或者旗舰店会采取资产合作或者自己租赁的方式。


旧改潮下的模式创新


随着城镇化水平的不断提高和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是*城市的核心位置，空间已基本饱和，城市进入存量土地“二次开发”阶段。


以静安NEO为例，该项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。历经四十年沧桑，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，达不到现在安全性的建筑标准。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。


翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位，将项目打造为包括城市轻奢酒店CitiGO（欢阁酒店）、盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）以及生活美学商业品牌的精品商业综合体，并将大厦更名为静安NEO。而该项目从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕，仅用了一年时间。在翰同接手这栋楼之后，出租率达到95%，业主一年的租金收入从600万涨到1800万。


对于将大厦且分成小块经营，王倩指出，作为专业的投资人，买任何项目**点考虑的是怎么退出，什么时候退出，以什么价格退出。对于经营性的物业来说，市场上有一个公认资本化率，运营现金流稳定的话可以实现20倍、25倍，甚至30倍的资产增值。据悉，老楼改造的投资期为5到7年。


王倩称，翰同资本希望通过轻重资产的结合打造生态圈，通过持有的资产给翰同的被投企业提供更大的管理面积。目前翰同主要还是选择、上海这两个城市，与资本方合作，考虑募集更大规模、更长期的资金，运作一些体量大、值得长期持有的、周期在五年甚至以上的项目。


据王倩透露，继静安NEO之后，在未来一年间，上海外滩NEO、张江NEO以及三元NEO、上地NEO都将陆续打造完毕，NEO有望成为翰同资本在城市更新领域高端的品牌IP。

此次发布的《标准》由CBD管委会创立，并负责运营与管理。《标准》通过借鉴多个国内外成熟的楼宇评价体系及先进经验，并创新地设立选址与建筑设计、节能与设备管理、室内外环境管理、健康与安全管理、物业与租户管理、创新与因地制宜等六大模块，对参评楼宇进行科学量化的全面评价。本次标准的出台，是充分结合国内楼宇在建筑设计、配套设施建设、环境治理等方面的具体需求及特点，并听取多位写字楼品质认证*的意见及建议，经过两年多不断完善相关条款，从而形成的科学全面的楼宇品质分级评价标准。


目前，中国商办市场处于转型升级期。一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。轻资产化、需求多样化及科技化、金融化，已经成为商业办公转型升级中迫切需要完善的三个方面。


富力中心相关负责人在接受房讯网专访时表示：富力中心坐享多样化的商务配套， 便捷的一体化交通网络，以客户的需求为根本，以较*的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平。同时，适应入驻企业的生态化需求，采用智能写字楼标准管理，为企业客户提供专业贴身定制服务，缔造尊崇较致绿色舒适的办公空间。
观点地产网讯：10月31日港媒消息，中国香港证监会正在洽租位于中国香港东区鲗鱼涌的太古坊港岛东中心20万平方呎楼面，涉及10层楼，预计呎租约55港元。目前双方仍在洽商中，若较终落实，将成今年较大手商厦租务成交。


观点地产新媒体了解到，中国香港证监会总部目前位于中环长江中心30至33楼及35楼全层，租约将于2022年到期。据悉，早年中国香港证监会签订租约时，尺租逾百港元，而目前中区商厦屡创新高，为了节省租金，该机构一直打算搬迁，物色中环以外的写字楼。


中国香港证监会早前曾提出，将在储备中拨30亿港元购置办公室，亦曾表示，位于中环长江中心办公室的租约可于2020年提早迁出，未来一年将作审慎考虑，再觅新址亦毋须在中环，但要交通方便，同时指买入办公室物业可稳定将来租金支出。


6月份机构报告显示，中国香港中环核心区写字楼租金达到每年每平方呎307美元，连续3年创**较高。而在8月，数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方呎的楼面面积，平均呎租创下225港元的历史高位。