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近日，中国房地产市场有点热闹。先是融创接手万达文旅，接着是华夏幸福与万科展开环京合作。对于中国房地产市场，业内人士纷纷表示，这些事件或许标志着，楼市“下半场”来临，房地产业将结束“单打*斗”时期，进入“抱团取暖”时代。


当前，种种现象表明，房地产市场进入了一个**的“寒冬”。而作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。


据中指院数据，全国有统计的300个城市中，2019 年以来全国房地产市场土地流拍已**过 800 宗，其*流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2019年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。


易居研究院智库研究中心总监严跃表示：“土地流拍增多，一方面是**推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高；另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”


与此同时，偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。


2015年-2016年，房企大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债。多家市场机构统计，2019年下半年房企普遍步入公司债到期高峰，全行业进入每年6000亿偿债高峰期。


东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。


“活下去”的照片曝光后，房企大佬万科给原本冷淡的楼市“银十”行情平添了一份悲情。事实上，虽无暖阳，也并非寒冬，万科高喊的“活下去”更多反映的是对转型的忧虑。


市场下行、楼市寒冬，对于房企来讲，或许难的并不是“活下去”，而是下半场该“怎么活”的问题。


今年以来，房地产企业改名的有点儿多。保利、龙湖、万达、远洋等多家地产公司纷纷将企业名称中的“地产”二字去掉，几大房企中名称保留“地产”字样的已经所剩不多。


其实，房企名称去“地产”背后，更多凝聚的是转型的共识。在因城施策、遏制房价上涨等调控政策下，大量负债、快速开发、快速周转的传统经营模式已难以为继，一些房企不再热衷追求规模与速度，已开始主动收缩规模、放慢速度、着力转型。


未来 10 年，更多房企考虑的是合作、转型、创新、升级。收购兼并、特色小镇、产业地产、等越来越多的模式创新等。


10月9日晚，华夏幸福(600340.SH)发布公告称，旗下子公司与万科企业有限公司及恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》及《股权转让及合作协议》，计划合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目。


公开资料显示，双方合作的具体方式为：万科收购涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。


股权转让完成后，双方按持股比例合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。暂定交易价款约为32.34亿元。合作共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米。


早在2019年1月，华夏幸福就在召开首届产业新城合作伙伴大会，以“合作”为题，实现*开放合作。


当前，华夏幸福与万科合作协议的达成正是*开放合作战略的兑现。而且华夏幸福在环京区域拥有充足的土地储备，在房企于公开市场拿地难度加大的背景下，华夏幸福在环京区域与其他房企合作可以占有主动权。


作为“产业新城运营商”的华夏幸福，选择与“城乡建设与生活服务商”万科达成战略合作，更加有利于结合双方各自所长，联手开发京津冀都市圈。同时也是以合作的形式增强对市场风险的抵御。


华夏幸福作为从河北省成长起来的企业，近年来，凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验，迅速成长为**房企。现如今，更是积极推进产业新城的“异地复制”，力图将公司事业版图从区域性逐渐扩展至全国核心城市群，助力所布局城市的高质量、可持续发展。


此前，华夏幸福发布公告称，公司目前已逐渐加快异地复制的速度以减少对环京的依赖。在2019年开始努力推动京津冀区域存量房的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。


华夏幸福总裁孟惊曾对外界表示在2019年2000亿元的销售目标占比中，环京市场和外地市场各占一半。


京郊京外一起抓，在这种情况下，抓大放小，寻求**房企合作自然是一个不错的选择。


其实，房企之间的合作早就不是什么新鲜事了，现在，它更多是作为一种行业现象被提及。像融创与万达之间文旅项目和资产的联姻、中交和绿城之间土地资源和开发建设之间的抱团，都体现出，房企早年间的对立已经被“互相依赖”所取代。


随着房地产行业步入“白银时代”，利润率下滑，资金面吃紧，越来越多的房企开始从当自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，“孤军奋战难自保，单打*斗难为继”的观点已经成为中国房企的共识。一荣俱荣，房地产的“下半场”一定是一个合作的时代。

在，业主要求退房的现象比较**，也引发了不少新问题。


“还有很多业主在观望，想看看开发商的整改提升措施能不能真正到位。”上述业主代表介绍，也有一些业主坚称开发商给出的退房方案不合理，所以拒绝签订退房协议。


“我的购房贷款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基准利率给我补偿利息。”这**代表说。


记者在售楼处看到了上述业主提及的退房方案：10月8日至20日到售楼处签订退房协议，之后双方办理解除按揭借款合同、提前还贷手续，完成相关手续后开发商在14日内退还已付房款及利息。方案中披露的利息计算方式是“已付购房款(贷款客户包含贷款已到账部分)×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。


央行一年期银行贷款基准利率为4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后则变成了5.88%。对于总价动辄千万元的昆仑域来说，这笔利息差不算小数。


让业主纠结的另一难题是央行征信系统里的贷款记录。等多地购房时都是“认房又认贷”，无论购房人名下是否在有住房，只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录，就会被认为是“非首套”。


这样一来，贷款购买昆仑域的首套房业主，退房之后就丧失了“首套”资格，再买房将不能享受较低4成的“首套房”首付比。要是买普宅，较低首付比抬高到6成；要是买非普宅，更是抬到8成。“在，首付提高20%或40%，往往就是几百万元。”一**说。


这也是目前业主与开发商的争论点所在。华润置地上述负责人直言，涉及到贷款记录方面的问题，开发商无法解决。


责任判定成退房关键


此前，厦门万科白鹭郡项目“买贵补差价”虽被否认，但万科也提出了退房方案，并补偿一定利息。在业主与开发商的沟通过程中，同样是矛盾重重。


“电商平台早有七天无理由退货的规则，楼市里签了合同再想退，可是难于上青天！”在不少法律人士看来，完善退房条款，是减少开发商与业主矛盾纠纷的重要手段，尤其在楼市降温的敏感时期。


以购房合同范本为例，地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同；商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准或合同附件所列情况与事实不符的，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。


但更多情况下，业主的退房诉求源于房屋交付标准与期望值有较大落差。


昆仑域上述业主代表说，此前宣传的楼书中写明昆仑域采用“红色手工砖”，但实际则变成了涂料，“品质一下子降低了，直接影响到后期房产升值。”


华润置地相关负责人则回应记者，楼书中的确写有“红色手工砖”，但由于相关部门从安全考虑禁止高层使用外墙饰面砖，所以小区设计的高层外墙都采用了涂料。


“根据购房合同及法律法规，不存在足以导致合同解除的法定及约定事由。”华润置地方面表示，但为了表达诚意，还是向业主提供了按照4.35%标准补偿利息等退房方案。


“前期宣传与实际不符是楼市中主要的纠纷之一，关键是业主要有足够证据，才能判定责任、进行赔偿。”市盛廷律师事务所主任律师、市物权法学研究会秘书长毕文强说。


在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，正常房屋买卖过程中，退房是合法的。但退房周期长，又牵扯到银行等方面，阻力较大。建议相关部门研究解决退房过程涉及的利息如何补偿、贷款记录能否清除等问题，让退房流程更规范更易于操作。
中介协会：已展开调查，企业违反承诺续租涨价将被处理


针对近期媒体报道个别企业续租涨价问题，10月21日，市房地产中介协会表示，该协会已经开展调查，将按照协会章程对违反承诺的企业进行处理。


针对租房市场较新情况，房地产中介行业协会中国香港负责人向澎湃记者透露，到10月20日，10家公开承诺2个月内投放12万套(间)不涨租金房源的租赁服务企业，已累计投放房源130000多套(间)，完成公开承诺总量的1.1倍。


8月20日，房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在2个月内投放12万套(间)不涨租金房源，到9月20日十家企业共投放房源69110套(间)，时间过半，完成任务过半。相关负责人介绍，环比9月，住房租赁市场量、价继续回落，成交量环比下降约8%。


在租金方面，“自如”整租的租金环比下降5.5%，“相寓”租金环比下降4.3%，“蛋壳”租金环比下降0.1%。“各企业出租房屋的空置期均有拉长，收房日趋谨慎。”该负责人表示。
19日，国家统计局发布的“2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，地价涨幅连续6个月回落，土地市场已开始降温。


国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款突破1万亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。


业内人士认为，多地出现土地溢价率下降、底价成交，甚至土地流拍等现象，均显示土地市场开始降温。克而瑞研究中心发布的数据显示，与以往动辄**过30%的溢价率相比，各地的土拍溢价率开始快速回落：三季度，*城市土地基本底价成交；二线城市溢价率同比下降了18个百分点，目前平均溢价率为13%；三四线土拍的溢价率的回落则较一二线城市更为明显。


易居企业集团**执行官丁祖昱在“*24届地产金融形势发布会”上表示，三季度以来，全国土地市场已开始转冷，多地出现土地流拍、撤拍现象。上海、郑州、青岛、福州等热点城市已出现多幅地块流拍现象。但由于土地供给加大，整体成交量并未出现下滑。“下半年以来，土地供应开始增加，四季度有望成为全年的供应高峰。土地市场在缓解了供求紧张关系的同时，交易价格增速也开始收窄。”


记者调查发现，目前各地流拍的地块主要为远郊地块。以上海为例，目前市场普遍预期上海远郊地价已上涨至“临界点”，因远郊地价预期下降而弃拍的房企不在少数。


住房销售市场遇冷也让高价拿地的开发商“套牢”。去年年初，某地产公司以总价50.9亿元、溢价率**过71%拍得松江小昆山三幅宅地后，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高、突破3万元/平方米。今年8月，该地块所建项目推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。


“销售下滑、资金回款不够，无法支撑房企进一步扩张。不少开发商不得不被动放缓拿地节奏。”克而瑞CEO张燕表示，**过三成的*房企土地储备较2019年末下降，融资环境趋紧对部分规模较小或资金链紧张的企业影响较大。此外，行业**强企业也开始有意识地放缓拿地节奏，基本叫停了土地“招拍挂”市场上的“囤货”动作，转而展开项目收并购过程。
广州一手房“取消限价”始末 双合同灰色操作有待堵漏


简介：在双合同大量存在的广州楼市，取消限价，到底是调控放松，还是调控优化，各方观点不一，但业内普遍将此视作一次较好的堵漏行为，可有效杜绝双合同乱象给市场造成伤害。


楼市无小事，广州可能针对部分区域的楼市调控政策进行的“优化”消息，迅速成为舆论焦点。


19日上午，广州房地产业内广泛流传：主管部门将在当日公布一则消息，全面取消市内楼盘的“价格限制”，按照真实市场交易价格进行备案登记。之后又有进一步消息称，放开的地方为南沙、花都和增城三个外围区域。这意味着，这三个区域楼盘的交易将不再受“指导价格”所左右，重新回归市场定价。


不过，直至当日晚间，有关“取消价格限制”的官方通知抑或公告均未见披露。仅有广州市住房和城乡建设**在当天21点21分发布了一则网站消息，名为《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，称：近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。


所谓“拆分价格报备”，指的是长久以来潜行于广州楼市的“双合同”。在双合同大量存在的广州楼市，取消限价，到底是调控放松，还是调控优化，各方观点不一。但业内普遍将此视作一次较好的堵漏行为，可有效杜绝双合同乱象给市场造成伤害。目前，这一调控优化已然引起舆论关注，较终将如何落地，尚不得而知
老人离婚遇房产分割该怎么办


孟老先生和周阿婆是再婚夫妻，结婚二十余年，争吵不断。周阿婆吃不消，便搬离了她和孟老先生共同的家，和自己女儿住，再没来看过孟老先生。


孟老先生就和周阿婆联系想要离婚。两人还写了一份协议书，写明登记在他们两人名下的房子归孟老先生所有，孟老先生给周阿婆150万元，分三次支付，签订协议当天给50万元，离婚当天给50万元，周阿婆的名字从房产证上去掉后，再给50万元。协议当天，孟老先生转账50万元到周阿婆账户。约好离婚的日子，周阿婆反悔了，说150万元太少，让孟老先生给她200万元。


听了孟老先生的讲述，白青昕律师对他遇到的问题进行了法律分析。夫妻共同生活期间或分居期间达成的财产分割协议，当事人无证据证明其具有无效或可撤销、可变更的法定情形，或协议已经履行完毕的，应认定协议对双方有约束力。如果财产分割协议以离婚为前提条件，而双方未离婚的，应该允许当事人反悔。
上月，*城市新房和二手房价格环比双双走低。国家统计局日前发布9月70个大中城市商品住宅销售价格数据。在、天津、上海等15个热点城市中，新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少，涨幅回落。其中，新建商品住宅价格环比持平，同比上涨0.4%；二手住宅价格环比下降0.2%，同比下降2.2%。


“9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，据初步测算，从环比看，4个*城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中和上海均下降0.2%，深圳持平，广州则略有上涨。


*城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落。数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。


从**季度情况看，一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落。其中，*城市新建商品住宅销售价格同比持平，而去年同期上涨13.2%；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期均有所回落。