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楼市降温，房贷利率也松动了。记者昨天采访获悉，福州部分银行下调了房贷利率，首套房贷款利率由在基准利率基础上上浮15%降至在基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率由在基准利率基础上上浮20%～25%降至在基准利率基础上上浮15%。


福州多家银行房贷利率下调


房贷利率的变化情况是房地产市场走向的一个重要参考指标。楼市降温后，为了满足刚需购房者的需求，目前福州房贷的资金面出现宽松，记者25日采访多家在榕银行发现，不少银行都出现了房贷利率下调的情况。


记者采访获悉，目前在榕建行、工行的首套房贷款利率均在基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率上浮15%。而此前两家银行的首套房贷款利率为在基准利率基础上上浮15%，二套房贷款利率上浮20%以上。


在榕的交通银行、中信银行、广发银行、光大银行等目前也下调了首套房贷款的利率，多家银行首套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率上浮15%。其中，交通银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%，而此前该行的二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%。


福州两家大型房产中介的相关负责人表示，二手房贷款的利率也出现了松动。


“较近的房价相对平稳，市场波动的风险较小，此时下调贷款利率很合理。”25日，一家在榕银行的相关人士表示，从银行自身情况来看，下调房贷利率的原因有三点：一是央行降准之后银行资金的流动性好转；二是下调房贷利率可以吸引更多客户，增加刚需购房者贷款的选择范围；三是临近年末，一些银行的信贷额度还未用完，为了冲业绩并扩大市场份额，主动下调房贷利率。
据中国台湾《中时电子报》报道，中国台湾房市景气不佳，全台各地陆续出现赔售交屋案例。房产*Sway表示，目前包括淡海新市镇、莺歌凤鸣、高雄凤山、桃园八德等4处，房价都陆续跌回5年前行情，这4处破盘价频传。


Sway提到，淡海新市镇、莺歌凤鸣、高雄凤山、桃园八德，这4处房价已回到5年前新低价，其中淡海新市镇从过去3、4字头的房**点，下修至单坪(1坪约为3.3平方米)仅剩15万(新台币，下同)；莺歌凤鸣目前行情也已经失守2字头，单坪仅18万元，赔售案例频传。


至于高雄凤山区近年发展迅速，重大建设陆续到位，但同样难逃赔售潮。Sway透露，凤山区除了交屋潮影响房价之外，由于近年利多已经尽出，房价打回原形，成交均价约介于每坪15~17万元。


桃园八德区则因有社会住宅，近期沦为投资客弃守跌价区，尤其该区新房价格明显下修，据媒体报道，八德5月新成屋单坪房价16.48万元、中古屋17.89万元，新成屋房价从2字头，一路下滑剩1字头，而且连3个月房价低于中古屋价，出现“房价倒挂”情形。

放款速度加快购房者负担减轻


银行下调房贷利率之后，购房者的负担减轻了不少。


25日，东二环一个楼盘的销售经理告诉记者，以一套目前在售的典型房源为例，总价约325万元。有不少购房者是二次置业，目前5年及以上的房贷基准利率为4.9%，如果贷款200万元，按原来二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%计算，利率为5.88%，贷款20年，选择等额本息还款，月供14190.51元，支付的利息为1405722元。现在，银行二套房贷款利率降为在基准利率基础上上浮15%（5.635%），选择同样的贷款期限和还款方式，月供13910.69元，支付的利息为1338564元。据此，利率下调前后月供相差近280元，利息总额相差67158元。该销售经理说：“现在房贷利率松动，和我们合作的大部分银行利率都可以谈，客户征信良好的话，拿到优惠利率没什么问题。”


“**置业的客户，贷款100万元，选择30年等额本息还款，利率从在基准利率基础上上调15%降至上调10%，购房者的贷款总利息会少约5.53万，月供减少约153.81元。”湖东路上一家银行的柜台工作人员表示。


除了下调房贷利率，银行的放款速度也有所加快，去年底至今年上半年，不少购房者都要排队等待银行放款，一等就是一两个月，而现在有的银行一两周就可以放款。


需要注意的是，如果房贷申请人没有还清之前的贷款，或者两年内有连续多次逾期还款记录，将很难获得优惠利率。

银监会副**王兆星6日在**办举行的发布会上表示，目前我国银行业房地产贷款质量稳定，同时银监会关注下一步房地产市场发展，关注房地产开发商资金断裂给金融带来的风险。


“如果一个经济体对房地产依赖过重，如果金融业对房地产的风险贷款暴露过多，一旦房地产出现问题，可能会对整个经济甚至对整个金融业造成灾难性的破坏。”王兆星说。


目前，我国银行业房地产贷款（包括房地产开发商的贷款和个人购房贷款）占总贷款的20％左右。其中，个人购房贷款占整个房地产贷款的七成左右、不良率不到百分之一。


“现在来看，整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定的，我们也关注下一步房地产发展，注意防范这方面的风险，相关部门也都在采取措施。”王兆星说。


他表示，从金融来说，**，将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求；*二，重点大力支持国家实施的**房安居工程建设和棚户区改造，加强和增加对低收入群体的住房有效供给，调整住房的供求关系；*三，重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。


银监会2013年年报公布的数据显示，2013年末，商业银行房地产不良贷款余额为214．4亿元，较上年下降64．7亿元，不良率为0．48％，同比下降0．23个百分点；商业银行住房按揭贷款方面，2013年末不良贷款余额为225．8亿元，同比上升21．4亿元，不良率为0．26％，同比下降0．03个百分点。


另据统计，截至2014年4月末，我国**性安居工程贷款余额9514亿元，同比增长34．4％。

降低我国商品房空置率已经成为决策层**考虑的问题之一。


不过，住房消费是一个非常复杂的问题，如果不了解我国房地产领域的利益分配结构，不了解我国当前房地产领域存在的深层次问题，那么，要想解决我国住房空置率问题几乎是不可能的事情。


笔者建议，**可以借鉴当年马来西亚等一些国家在亚洲金融危机发生时的做法，将已经空置的商品房重新估价，并且由**统一收购，这样做一方面可以迅速降低商业银行的金融风险，另一方面也可以在一定条件下帮助房地产开发商摆脱困难。地方**可以出资收购房地产开发商的商品房，用于解决社会**住房不足的问题。**在收购房地产开发商商品房的时候，可以采用税收减免政策，尽可能地降低收购价格。**应该考虑房地产开发商的土地购买成本以及建筑安装成本，为房地产开发商保留适当的利润，让房地产开发商有能力继续从事房地产开发。


简单地说，**可以将自己收取的税费从商品房价格中扣除，并且考虑房地产开发商购买土地的成本以及建筑安装成本，让房地产开发商赚取必要的利润，从而以相对低廉价格收购房地产开发商的商品房，用于解决城镇化过程中社会**性住房不足的问题。


**收购房地产开发商的商品房不是权宜之计，而是一个长远的系统性工程，因此，****应当制定完善的法律制度体系。笔者曾经建议，****应当尽快制定《*人民共和国住宅法》，明确规定**承担社会住房**义务，必须为中下层居民提供基本的住房需求。**可以采取直接购买或者建设社会**性住房的方式，增加社会**性住房供应，不断满足城市居民的住房需求。法律可以明确规定，如果居民已经拥有商品房，那么，不得以任何方式申请社会**性住房。如果居民申请社会**性住房，那么，必须公开自己的财产收入情况，随时接受社会各界监督，因为只有这样，才能确保我国社会**性住房公平分配，也只有这样才能防止**在购买商品房用于解决社会**性住房不足的过程中出现大面积的腐败现象。