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房企向产业地产进军 产业地产开始转热


如今很多城市可供开发的土地规模已经面临“天花板”，单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求。推进产业园区的建设发展，不仅可以优化经济发展质量，促进经济结构升级，还能创造机会吸引优质企业落地，提升产业及城市竞争能力。因此，多家排名**的**房企开始进行了跨界。


有房地产市场研究*表示，除了传统的住宅地产，2019年以后的房地产热点是产业地产，其次是文化地产、养老地产等。产业地产正在成为地产行业的新宠，各大房企也都纷纷在加紧布局。


谈及房企转型背后原因，业界认为，这是房企的生存所在，从宏观角度看，截至4月公布的业绩显示，虽然受益于过去两年的去库存、市场火热等因素，**房企大多实现销售、利润双线飘红。但这难掩楼市整体疲软的现实，房企需要寻找新的利润增长点来支持长远的生存和再发展，因此，无疑要求新求变。


持有和经营物业成为越来越有吸引力的运营方式。不论是产业地产、商业地产、养老地产，抑或是打造长租公寓，其实都是持有化运营的一种方式。未来，多元化或将成为房企“标配”，持有化运营也将成为房企的一种创新方向探索。


未来三年要怎么投资*城市的写字楼？


报告预计，在2019年，中国几个主要城市的**写字楼市场将迎来新增供应高峰，但在随后的两年间，新增供应的步伐将有所放缓，这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。


对于市场，报告展望：2019年，CBD新入市项目预租活跃，随着中服地块高品质写字楼入市，五大核心区域平均租金或将进一步推高；未来三年，市场供应65%集中在非核心区。


对于上海市场，报告回顾：2019年，新增供应量达140万平米，有24个新的**写字楼项目入市。并预计，未来三年新增供应将达380万平米，核心商圈和新兴商圈分别贡献28.1%和71.9%（2019年分别为35%和65%），大多数优质写字楼项目将会在徐汇滨江和前滩建成并投入使用。


对于深圳市场，报告展望：未来三年持续集中供应，预计新增531万平方米；随着配套设施的不断完善，将会有更多总部企业选址后海，从而进一步加强其产业聚集力；2019 年，前海该板块内的**写字楼新增供应将进入集中爆发期。


对于广州市场，报告回顾：2019 年新增供应暂时回落，市场需求旺盛推动**写字楼租赁业务步入业主方市场。并预计，未来三年**写字楼市场新增供应将达280万平米，存量到2020 年底将攀升至约770 万平米，较2019 年末增长58.3%；珠江新城、琶洲和金融城商务区未来三年新增供应将分别占全市新增供应总量的18.0%、54.2%和24.7%。


对于成都市场，报告表示：苹果、微软、英特尔等**企业已入驻天府新城，随着越来越多的科技成员及其关联企业入驻天府新城，此板块产业集聚效应逐步增强，未来，科技相关企业租户将对此区域办公空间保持强劲需求。


对于武汉市场，报告预计：未来三年，新增供应将达184万平米，主要分布在汉口（例如建设大道、武广、王家墩商务区）和滨江区域（汉口和武昌沿江商务区）；随着长江两岸沿江商务区的崛起（汉口和武昌沿江商务区390,790平米新增供应未来三年有望入市），成熟商务区中较旧写字楼将面临一定市场压力。


昆明写字楼库存堪忧 今年仅1个项目取得预售证


近日，云南房网统计2019年昆明商品房供应数据时发现，今年**个月昆明供应的267万平方米商品房中，仅有北市区和谐双塔1个写字楼项目取得了预售证，预售面积约29万平方米，其中还包含部分商业面积，新写字楼入市面积明显减少。


众所周知的是，昆明写字楼存在高库存、去化慢等问题。昆明锐理《2019年房地产市场年度研究报告》显示，截止到2019年11月，昆明写字楼库存面积为282万平方米，按照去年月均去化5万平方米来计算，在没有新增供应的情况下，全部卖完需要56个月（约4.7年），库存堪忧。


为了解决写字楼高库存、去化难、租不上价、空置率高等问题，昆明市也曾出台相关政策，对进驻万达广场等高档写字楼的总部企业予以奖励，以及补贴物管费等措施，但效果有限，而且惠及的写字楼**，对消化昆明庞大的写字楼库存只是杯水车薪。而要解决写字楼的库存积压，较根本的就是要减少写字楼项目的供应量。


一季度郑州商办市场：新增商业体量历年较大两较化到来


去年年底，据RET睿意德研究中心数据显示，2019年郑州新增商业体量为150.5万㎡，达到历年来的峰值。事实上农历新年后，市场就已进入了“商业时间”。


一季度，郑州商铺供应总量11.43万㎡，成交8.15万㎡。据统计，截至3月底，商业存量达到384.5万㎡，去化周期长达141.5个月，但是考虑到该统计中包含大量自持型商业，所以实际意义上的库存量并没有数字表现的那么大。


一季度郑州办公市场总供应量7.8万㎡，成交9.3万㎡，存量稍降，去化周期为59.6个月。


从区域供应量上看，郑东新区仍是郑州办公市场的**主力，郑州其他七个区域一季度几乎无办公产品入市（仅二七区有0.2万㎡新增供应）。但郑东新区的集中放量并没有相应的需求收效，呈现出严重供大于求的局面。

中资企业扩张意愿增强 有望驱动写字楼市场需求上升


中国经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。


报告显示，高达81%的受访企业表示在未来三年有明确增员计划，该比例较上一年大幅上涨23个百分点，其中预计人员增长10%以上企业比例**过1/3。


在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显着增加的主引擎之一。此外，金融业与TMT行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。


近年来，由于科技的发展以及基础设施建设的完善，城市中心商务区的优势被逐渐削减，新兴商务区正逐渐受到更多的青睐。从供应层面来看，*城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。


值得一提的是，报告显示，企业在二线城市的扩张需求表现强劲。当前，成都、重庆、武汉等中西部节点城市不仅拥有丰富的人力资源，与综合成本保持高企的*城市相比，其办公租赁成本也相对较低。


商办“出售改转让” 新招还是昏招？


面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等新型销售方式已经成为商办市场的普遍现象。然而，商报记者近日调查发现，商办项目再出新招。


近期，位于房山的V7荷塘月色四期别墅产品开盘，该项目为石榴置业开发的商办房屋，但号称“不限购”。据悉，该项目为了规避限购，通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋。这也就意味着房屋的占有、使用、收益等权利属于购房人，而产权属于开发商。值得一提的是，市相关政策规定，商办项目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右别墅的该项目，4户拥有一个房本，且产权属于开发商。


在行业人士看来，V7荷塘月色的销售模式与“以租代售”类似，也是一种“打政策擦边球”的做法。有律师提醒，究其本质，可以理解为“以合法形式掩盖非法目的”，置业购房存风险，购房人的合法权益也难得到**。


商业地产迎来重要行业"拐点" 从"重开发"到"重运营"


业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，**的风口与机遇就在眼前。


在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。


技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。


在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

国内写字楼新增供应迎高峰 广深市场表现**


戴德梁行发布《2019中国**写字楼市场供应核心趋势》，这份研究报告显示，、上海、深圳、广州、成都、武汉等主要城市的**写字楼市场今后三年都将迎来大量新增供应，其中较多的深圳将一口气增加531万平方米。戴德梁行报告分析认为，这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。


今年一季度，广州写字楼市场平均空置率已经降至5.1%，老牌区域天河体育中心和越秀分别只有2.6%和1.9%。在供应回落但成交保持旺季的背景下，广州**写字楼租赁业务步入业主方市场，租金也出现上涨。


不过根据戴德梁行报告的统计，未来三年内广州写字楼新增供应将保持逐年增长态势。根据戴德梁行报告，未来三年广州**写字楼新增供应预计将达到280万平方米，写字楼新增项目集中在琶洲、金融城和珠江新城等区域，其中供应量较多的琶洲占据总供应量的54.2%，而东部的金融城供应量占比也有24.7%。


戴德梁行报告预计，深圳未来三年内写字楼市场新增供应预计将达到531万平方米，核心区域与新兴商圈的新增供应量占比分别为95%和5%，2020年底，深圳**写字楼存量预计将达到960万平方米。


一季度国内频现大宗地产交易：广州成交2笔写字楼易手大单


今年**季度上海、、成都以及珠三角区域都有不少大宗地产交易成交，其中上海以15笔约151亿元继续在内地各大城市中良好，和成都各有5笔和6笔大单成交，成都4笔大单都是来自二手住宅地块易手的交易，显示带有住宅功能的开发地块仍然是较吸引西部区域投资者的领域。广州和深圳则各有两宗大宗交易成交，值得注意的是深圳一宗交易为长租公寓项目的易手，由此可见长租公寓逐渐成为投资者青睐的项目，有价有市。


上海仍然是内地**季度较活跃的投资市场。高力国际共录得**季度的各领域共计达成15笔交易，总计价值约151亿元。写字楼、商业园区和带有大规模办公功能的综合体项目是对于投资者而言较具吸引力的领域，共成交了12笔交易，总计价值129亿元。


首季度的大宗地产交易包括腾飞集团以11.8亿元将诺富特三元酒店和宜必思三元桥酒店出售给TPG资本和华住酒店集团。


2019年**季度，写字楼和长租公寓项目成为较具吸引力的投资机会，广州成交了2笔写字楼易手的大单交易，一个是南沙水岸广场的两栋写字楼，另一个是广州绿地广场的写字楼；深圳则出现1笔写字楼和1笔长租公寓项目的成交，总价值逾42亿元。投资者也已表现出了对工业改造项目的兴趣，积极寻找参与项目的各个阶段中。