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商办房限购后的另类销售途径


自从2019年“3·26”新政出台后，商办项目回归商业办公属性成为重要的楼市调查内容之一，因此不得向个人出售的规定，使原本热闹的商办销售市场瞬间冷却，商办项目也成为开发商心中的“痛”。


不过记者调查发现，新型的销售方式已经在市场上悄然出现，即通过与机构合作，为买房人注册公司，从而让普通购房人获取购房资质，从而达到销售的目的。同时，一些项目也打出了“不限购”等宣传口号。


此外，一些代租机构也进入到了商办市场，试图通过租赁来帮助购房人挖掘商办的投资价值。在行业人士看来，种种手段违背了政策调控的初衷，摆在他们面前的依旧是围绕“商办回归商业属性”所可能展开的政策风险。


掘金存量商业地产 存量时代房企寻求新利润点


随着热点城市住宅市场逼近天花板，众多主流房企开始寻求新的利润支点，存量商业地产和城市更新成为热门领域。


长达一年半的楼市调控效果日益凸显。国家统计局数据显示，1月15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。值得注意的是，1月*城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%，结束了31个月的持续性上涨。


目前，进入存量时代的一、二线热点城市新开发空间不多，众房企都在寻求新的业务增长较。


3月3日，融创有意收购西青区高银117大厦的传言甚嚣尘上。新金融记者**时间向融创及西青区**求证，二者均回应称融创对117大厦没有洽谈任何股权合作和其他购买方面的事项，高银地产也在随后发布声明辟谣。


从2019年商业租金收入排名来看，众房企在商业地产上仍有较大的争抢空间。克而瑞数据显示，除万达（233.8亿元）、红星美凯龙（133.3亿元）外，商业租金收入****房企差别不大，排名*20位的合生创展（17.8亿元）与“探花”华润置地（71.6亿元）之间的距离并非难以跨越。


2019年中国商业地产大宗成交再创历史新高


世邦魏理仕15日发布《2019中国房地产市场展望——大宗物业投资篇》，报告指出，2019年中国商业地产大宗成交再创历史新高。


2019年，中国商业地产大宗成交全年交易总额达2300亿元(人民币，下同)，同比增长25%。2019年这一市场是否能延续火热行情呢？世邦魏理仕认为，2019年中国大宗物业投资将保持活跃，中国国内开发商整合加速、机构资本将继续加仓，同时跨境资本需求旺盛。在海外投资方面，“一带一路”沿线国家和产业地产市场将较为活跃。


报告还指出，2019年，外资地产基金将继续把中国列为亚太区增值型投资的首要目标市场。


前2月办公楼销售5.6万平方米


15日，市统计局、国家统计局调查总队公布的数据显示，今年1至2月，商品房新开工面积为81万平方米，同比下降53.8%。其中，住宅新开工面积为60.6万平方米，同比下降35.3%；办公楼新开工面积2万平方米，同比下降94.4%；商业营业用房新开工面积0.9万平方米，同比下降77%。


数据显示，1至2月，商品房销售面积为56万平方米，同比下降58.3%。其中，住宅销售面积为39.1万平方米，同比下降55.1%；办公楼销售面积为5.6万平方米，同比下降67.1%；商业营业用房销售面积为4.2万平方米，同比下降79.6%。

国内写字楼新增供应迎高峰 广深市场表现**


戴德梁行发布《2019中国**写字楼市场供应核心趋势》，这份研究报告显示，、上海、深圳、广州、成都、武汉等主要城市的**写字楼市场今后三年都将迎来大量新增供应，其中较多的深圳将一口气增加531万平方米。戴德梁行报告分析认为，这将对许多城市的**写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。


今年一季度，广州写字楼市场平均空置率已经降至5.1%，老牌区域天河体育中心和越秀分别只有2.6%和1.9%。在供应回落但成交保持旺季的背景下，广州**写字楼租赁业务步入业主方市场，租金也出现上涨。


不过根据戴德梁行报告的统计，未来三年内广州写字楼新增供应将保持逐年增长态势。根据戴德梁行报告，未来三年广州**写字楼新增供应预计将达到280万平方米，写字楼新增项目集中在琶洲、金融城和珠江新城等区域，其中供应量较多的琶洲占据总供应量的54.2%，而东部的金融城供应量占比也有24.7%。


戴德梁行报告预计，深圳未来三年内写字楼市场新增供应预计将达到531万平方米，核心区域与新兴商圈的新增供应量占比分别为95%和5%，2020年底，深圳**写字楼存量预计将达到960万平方米。


一季度国内频现大宗地产交易：广州成交2笔写字楼易手大单


今年**季度上海、、成都以及珠三角区域都有不少大宗地产交易成交，其中上海以15笔约151亿元继续在内地各大城市中良好，和成都各有5笔和6笔大单成交，成都4笔大单都是来自二手住宅地块易手的交易，显示带有住宅功能的开发地块仍然是较吸引西部区域投资者的领域。广州和深圳则各有两宗大宗交易成交，值得注意的是深圳一宗交易为长租公寓项目的易手，由此可见长租公寓逐渐成为投资者青睐的项目，有价有市。


上海仍然是内地**季度较活跃的投资市场。高力国际共录得**季度的各领域共计达成15笔交易，总计价值约151亿元。写字楼、商业园区和带有大规模办公功能的综合体项目是对于投资者而言较具吸引力的领域，共成交了12笔交易，总计价值129亿元。


首季度的大宗地产交易包括腾飞集团以11.8亿元将诺富特三元酒店和宜必思三元桥酒店出售给TPG资本和华住酒店集团。


2019年**季度，写字楼和长租公寓项目成为较具吸引力的投资机会，广州成交了2笔写字楼易手的大单交易，一个是南沙水岸广场的两栋写字楼，另一个是广州绿地广场的写字楼；深圳则出现1笔写字楼和1笔长租公寓项目的成交，总价值逾42亿元。投资者也已表现出了对工业改造项目的兴趣，积极寻找参与项目的各个阶段中。

中资企业扩张意愿增强 有望驱动写字楼市场需求上升


中国经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。


报告显示，高达81%的受访企业表示在未来三年有明确增员计划，该比例较上一年大幅上涨23个百分点，其中预计人员增长10%以上企业比例**过1/3。


在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显着增加的主引擎之一。此外，金融业与TMT行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。


近年来，由于科技的发展以及基础设施建设的完善，城市中心商务区的优势被逐渐削减，新兴商务区正逐渐受到更多的青睐。从供应层面来看，*城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。


值得一提的是，报告显示，企业在二线城市的扩张需求表现强劲。当前，成都、重庆、武汉等中西部节点城市不仅拥有丰富的人力资源，与综合成本保持高企的*城市相比，其办公租赁成本也相对较低。


商办“出售改转让” 新招还是昏招？


面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等新型销售方式已经成为商办市场的普遍现象。然而，商报记者近日调查发现，商办项目再出新招。


近期，位于房山的V7荷塘月色四期别墅产品开盘，该项目为石榴置业开发的商办房屋，但号称“不限购”。据悉，该项目为了规避限购，通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋。这也就意味着房屋的占有、使用、收益等权利属于购房人，而产权属于开发商。值得一提的是，市相关政策规定，商办项目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右别墅的该项目，4户拥有一个房本，且产权属于开发商。


在行业人士看来，V7荷塘月色的销售模式与“以租代售”类似，也是一种“打政策擦边球”的做法。有律师提醒，究其本质，可以理解为“以合法形式掩盖非法目的”，置业购房存风险，购房人的合法权益也难得到**。


商业地产迎来重要行业"拐点" 从"重开发"到"重运营"


业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，**的风口与机遇就在眼前。


在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。


技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。


在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。