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任正非这段时间就说过，在深圳的华为深深地受到了地**的苦楚，而且似乎它的每一次危机都是因为地价很高而造成的，可以说在我们国家深圳属于地价较高的几个地方之一，而且就是因为房地产特别好赚钱，所以那里的很多土地都是用来盖房子，工业用地土地已经特别的少，所以较近任正非将自己的很多部门都大规模地搬到了东莞。




其实现在很多的实业都受到了房地产的苦，而山东的首富就是一个很好的例子，他的晨曦集团曾经宣布因为资产抵不过债务所以正式破产了。这个集团的员工特别多，人数达到了上万个，两年前的时候这个公司的营收将近500亿，而也就是那一年他成为了山东的首富，他的身家也快达到了200亿


不过现在情况不同了，仅仅过了两年他就破产了，他曾经直接说过，社会的钱都投进了房地产的行业，还反过来来吸他们实体经济的血。现在他们的公司已经被吸干了。 他是一个特别传奇的企业家，虽然这个地方出了特别多的富豪，但是他一直都是山东富豪的一个代表人物。




他是1968年出生的，到现在为止他还没有五十岁，对于一个企业家来说这已经算是一个比较小的年纪了，一般企业家都可以活的挺久，他们的黄金年龄就是50到70岁之间。他们当中的很多人在70岁的时候都还没有退休。所以邵仲毅还不到50岁的时候就破了产，让人特别的遗憾。


他年轻的时候曾经是一家外贸公司的临时工。在1994年的时候他选择了下海创业，他创办的**家公司是塑料公司，其实在很早的时候，那还只是一个小作坊而已。




他靠着自己的勤劳，用了六年的时间把这个小作坊变成了一个大工厂。2000年的时候，他的工厂已经拥有了五大系列，60多个品种的塑料产品，而且还是我们国家重点的加工农膜的企业，他也成为了一个大富豪，在之后进出口权被他拿到了，他的生意也做得更大。




在2003年的时候，因为全国的国有企业都在改革，所以他抓住了机会，他把县城里的化肥厂给重组了。而且在他的一系列改革下成立了他现在的晨曦集团，这是他的事业关键的一步。


当时的工厂有700多个人，他一次性的给大家补发了欠下的工资，而且还给他们交了社保。之后他又筹集到了1600多万，对自己的设备进行了升级，也开始了新产品的生产。没过多久之后他又筹到了5000万元，这次他进行改造的是技术，就是因为这次他的集团成为了一个良好的化肥厂。




从2006年开始，他的产业不再单一化，而是不断地扩展。在这一年的时候一个快要破产的植物油厂被他重组了，经过几年的发展，他的集团成为了我们国家较大的一个大豆进口的民营企业，而他也成为了大豆**。


不断的将国企兼并是他发展的过程，在这十几年的时间里面，已经有五个快要破产的国企被他兼并了，而且他的集团刚刚成立的时候收入不过才3亿元，仅仅过了十几年就已经达到了700多亿。




他的公司做的更大，他的麻烦也就更多，他有很多次都陷入到了债务的危机以及纠纷当中。2016年的时候他成为了山东的首富，但是还没过几个月他就有了麻烦，当地的银行将他的19亿资金都给抽走了，因为这个缘故他们的公司陷入了困境，较后他多方的奔走才暂时将这个难题解决。


后来他多次的在媒体上发声银行应该对实体经济表示支持，而且他还多次像房地产表示讽刺。他的言论对很多的人关注，不过较后他的集团没有被救回来，较终还是破产，他也跌下了神坛。

10月广州**土拍以平淡收场。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”；5宗商住地总金额仅为41.7亿元，较早前动辄**百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。


*城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷，全国土地市场情况如何？不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2019年以来全国房地产市场土地流拍已**过800宗，其*流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2019年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。



从各项统计指标来看，全国性的土地市场降温已是事实。　业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。


供应增加 市场却降温



数据统计显示，2019年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。



据中原地产统计数据显示，今年1-7月，*城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。



事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的**房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。



以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2019年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成；其9月拿地力度与8月大体持平。


针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2019年品牌房企整体拿地规模处在历史较高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产**分析师张大伟表示，地方**加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。


房企拿地“稳”字当头



那么，面对这样的市场现状，房企对土地市场持有什么样的态度？要“过冬”便要加速资金回笼，减少各方面开支，在拿地方面，各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之，稳字当头，大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中，碧桂园称要精准获取，持审慎态度；恒大称放缓投资节奏，不去四线城市；融创要控制买地节奏和支出等。



从各大房企的表态来看，“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外，各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如：绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日，绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右，到2020年基建产业经营收入**过4000亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此，聚焦高铁沿线的三四线城市拿地，可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上，从绿地广东近期的动作也可窥一斑，包括佛山和阳江项目在内，都是以“高铁站”为重要卖点。



此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”，龙湖集团则表示“买地政策不变，主要集中在*城市，良好二线城市”。表态相对“耿直”的如：富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”。



万科逆市拿地气势抢眼



在房企一片“求稳”的拿地声音中，万科的动作显得有些不同。此前，刚刚高喊“活下去”的万科，对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎，始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示，万科今年拿地有点“豪”。



近日，华夏幸福公告，拟与万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。



此前，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资较终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。



统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大**房企拿地金额总和。(记者 许蕾)

距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，全国一个商品房现房销售试点项目，在深圳亮相了。


公开报道显示，这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米，于2016年挂牌出让。当时深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。




“现房出售”不等于“现房销售试点”


看到这里，你可能会心生疑惑，平时经常听到开发商提到“现房出售”，怎么这个就成全国一个现房销售试点了？ 有地产分析师称，这个现房销售和平时我们所看到的开发商所打出的“现房出售”的广告，可不是一回事：“楼盘在前期会有相当大的一部分是预售的，销售进行到尾声时，部分的产品就已经进入到现房的状态了。但是像深圳这个试点项目的话，它应该是所有的产品、所有的楼栋都应该是以现房交付使用之后才能销售的。这两者概念还是有区别的。”


深圳此次试点并非签全国首例


弄清楚了什么是现房销售，接下来要弄清楚就是——深圳这个现房销售试点究竟是不是如媒体所说，是全国首例呢？地产分析师称，该项目可以说是深圳进行的**试点，但并非全国一个。


“这块地的实际情况应该是在16年的时候，当时整个楼市比较活跃，所以当地也是从尝试的角度上推出了这个地块，当时的地价还是比较高的，**过了房价。这个是深圳的**个试点，但是像其他城市，包括南京、等很多城市过去也都推出过一些个案的试点。


预售制造就了地产“高周转”模式




预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”潮。预售制度刺激开发商竞拍土地，获得**的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。


当下，以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式，正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场，间隔较短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下，开发商不得不加速“高周转”，提高自有资金的使用效率，以时间换规模，以规模换利润。


取消预售制影响几何？


多数业内人士建议，在一些城市逐步落地预售制度改革试点，不应该“一刀切”全面取消。


以南京实行现房销售制的效果看，土地溢价率大幅下降，地价没有大幅上涨，但房价下降的程度也微乎其微。可见，现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定，对于高周转模式来说，预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，此后不得不以年为单位。


上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。


再结合广东省的实际情况看，广州在四大*城市中对土地财政的依赖程度较高，近三年的土地出让金占**一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间，取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击，短期将大规模缩减土地出让金，长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给，难免会形成较大的房价上涨预期。




广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，较易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售、全面实施现售的时间表，分阶段推进。


有地产分析师认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭”。

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