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多家千亿规模级房企收缩战线 缩减开支好过冬

2018年10月24日 07:39   来源：中国经济网—《证券日报》   

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　　去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的较度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上；4个多月前，剧情开始反转，部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

　　大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。

　　近日，新城控股相关人士向《证券日报》记者表示，公司并没有大裁员，只是针对前期投资拓展部门的人员进行分流，规模不大。现在整个行业都在收缩，从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下，土地投资拓展以稳健为主，所以对这一条线人员进行分流。

　　“今年8月份到明年，市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企*营销人员率先感受到了这一波变化，今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者透露，不过，即使在收缩期，房企也不是一味裁员。目前来看，开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”，“精总部，强*”。

　　调整人事架构以“瘦身”

　　在目前市场形势下，用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化， 其背后的逻辑都是，精简人员，缩减开支，收缩扩张战线，活下来，实现发展。

　　对于近期传出的有下属*单位对投资拓展条线进行人员调整的情况，新城控股向《证券日报》记者表示，此举是*单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化，于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面，各项人才招募工作按计划进行之中。

　　值得关注的是，《证券日报》获得的某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示，“重组上市时，两个总部基本上简单叠加整合，之后由于补强个别职能又进了些人；另一方面，区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实，部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下，总部与*人才配置头重脚轻，人效偏低；总部需要**的战略管理和价值创造能力并不**，**需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”

　　“公司**对上述问题有着清晰的认知，这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率，同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’，期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态，塑身强体，谋壮图强，以健步如飞。”

　　值得关注的是，这家房企表示，“为尽量减轻变革带来的阵痛，公司再三强调，此次变革并非为了裁员，改革成本绝不让员工*自承担。”为此，该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过*、大幅度的租架构变革，这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。

　　正如宋延庆所示，近年来，兼并重组也好，合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好，房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，难免会裁掉一些“业绩不佳”人员，强化*团队营销实力。

　　减营销体系增设计条线人员

　　“在房企老板的眼中，衡量营销系统业绩有一个指标，即人（指去除物业人员后的开发体系人员）均销售额，或者说人效比，每个房企人均销售额指标不同，一般管理层会根据这一指标对裁员比例进行调整。”宋延庆向《证券日报》记者透露，比如，如果想保住人均销售额800万元，那么人力资源部就会拟定一个统筹计划，然后调整各个条线人员。

　　宋延庆表示，在不同阶段不同时期，不同房企有调整人员架构的不同做法。在当前的市场局势下，提升设计系统人员比例，减少营销系统人员和土地投资拓展人员是房企的惯常做法，这源于营销模式和土地投资拓展模式的变化。

　　宋延庆进一步称，在市场不好的情况下，开发商需要提升产品力来获得竞争力。过去，房企设计条线员工占比一般为5％－12%，现在有些房企都为了修炼产品力而增加这一人员比例。在营销条线中，房企正通过绩效考核目标来变相裁人，精简优化*营销人员。比如，某房企下达内部指标，一个营销人员一个月要带来20组客户，较终业绩不达标者走人。在土地投资拓展条线方面，由于2015年以来，大中型房企都在加速扩张规模，土地拓展条线人员迅速壮大，而现在土地溢价率走低，土地流拍现象频现，土地投资拓展条线是房企收缩扩张战线缩编调整**站。

前几日，深圳市规划和国土资源**（以下简称“深圳市规土委”）印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》（以下简称“管理办法”），要求主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工。

这一纸管理要求再次将深圳闲置土地、囤地行为及土地紧张问题推了出来。

实际上，深圳闲置土地一直是难啃的“硬骨头”。早在2013年，深圳就登上了广东省闲置土地的之一，数量达到152宗，占到了全省范围的45%。中国房地产报记者在深圳市规土委官方网站上查询到了2016年公布的一份《闲置土地信息公开表》，上边在列的闲置土地有71宗，较长的一宗用地闲置时间达到了230个月，中国石化(600028,股吧)、中国电信等央企赫然在列。

另外，除了可查询的闲置土地信息，中国房地产报记者还走访了多块被围起来的地块，发现亦存在闲置情况，原因不等。

这几年，深圳一直将盘活用地放在工作重心，也取得了一些成果，但仍有不足，还需要加大力度。

出强规处理闲置土地

多年来，深圳一直将处理闲置土地放在重要位置，推动土地入市。根据深圳市规土委披露的数据显示，2017年，深圳市盘活清理存量用地约28平方公里，多项任务**额完成，其中就包括闲置土地处置2.2平方公里。

不过，近年来深圳建设用地按时开竣工比例普遍偏低，特别是产业用地不按照合同约定开发建设情形较为严重，合同履约及开发建设情况不理想。为规范建设用地开发建设管理、解决开竣工逾期违约成本低等问题，需从政策制度上进一步加以规范。

新出台的管理办法主要针对的是开发商闲置数年且延迟开工的囤地情况以及捂盘惜售行为，尤其是加大了土地供应后期批后监管的力度。

深圳市规土委相关负责人称：“批后监管是土地利用管理的重要环节，出台此新政的目的是为了加大土地供应后期批后监管力度，**土地使用权出让合同的履行，预防土地闲置，提高土地节约集约利用水平。”

深圳市规土委希望通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作。

例如主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工建筑面积**10万平方米的非住房类建设，两年半内开工6年内竣工。

此外，深圳市规土委也防止了开发商打擦边球的行为，对企业自身原因未按期开工的，为避免规避闲置土地处置，不再延长开工期限，开工期**期满一年后将按闲置土地相关规定进行处置。

业内*对此表示，从深圳此类政策可以看出，其对于土地闲置和怠慢式的开工进行了督查，本质上是供给端的一次重要改革，对于把控开发节奏和在预定时间内交付房屋等，都是有较好的管控效应的。

一批无法认定的“闲置土地”

实际上，据中国房地产报记者了解，深圳市官方通报的《闲置土地清单》并不完整，深圳还存在一批无法认定的“闲置土地”。

如深圳市南山区西丽二中北部的T402-0014地块，占地面积1.05万平方米，1994年出让，至今在闹市区已经闲置**过20年。该地块也曾出现在2010年国土部核查通报的全国闲置土地黑名单中，却并未出现在此次清单中。

现场可以看到，此地块如今已经是郁郁葱葱的一片树林，周边已经是开发完毕的楼盘，新房均价在7万元/平方米。

这块地一直未开发，主要是涉及法律纠纷。有关**裁判文书显示，这一地块原系深圳市圳宝实业有限公司在上个世纪80年代被划拨的土地，用做企业发展。该公司曾尝试与中建公司合作开发，约定权益分成由圳宝公司占45%，中建公司占55%，但直到1997年合作告吹时都一直未曾动工。

此后，圳宝公司又与深圳市雪纳房地产开发有限公司签订合作开发协议，但因圳宝公司卷入一宗合同纠纷案，作为*三人被诉讼法庭，被法院判决偿还185万多元款项。该公司无力承担，遭到法院强制执行。深圳市中级人民法院在1997年11月12日发出裁定书，**圳宝公司持有的该地块，用于清偿债务。

经过公开**，深圳市锦银公司竞拍到了这一地块，后双方发生分歧，此地迟迟未有动工迹象。

对此，深圳市规土委此前回应，“该地块无法顺利完善后续用地手续，主要是由于法律手续不完善，这宗地块一直处于查封状态。”

与上述地块有相同命运的还有联泰地产。2004年，联泰地产拿下了红树湾纯别墅地块，这是公司早年建设滨海大道**给的返还用地。项目占地99486.9平方米，容积率仅为0.62，是一块低密度住宅项目。彼时，联泰地产一直对外声称，以“城市巨作，细细研磨中”。不过直到今天，这块用地依然没有“研磨”出来。

现场可以看到，该地块被围了起来，里面杂草丛生，和不远处林立的高楼形成了强烈的对比。

目前在联泰地产网站上，依然有提到“规划建设项目有深圳红树林9号地项目”。这家房企布局了深圳、汕头（楼盘）、南昌（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、九江（楼盘）等城市，开发规模近2000多万平方米，现年开发能力在100万平方米以上，并拥有充足的土地储备。

不过为何偏偏红树湾地块久久未动工？中国房地产报记者试图联系联泰地产未果。

有接近联泰地产的人士对中国房地产报记者表示：“就得知的信息来看，确实是因为规划调整的问题一直无法动工。较早联泰地产是想要盖别墅，但是全国限墅令的出台使得别墅盖不成。曾经有传言是合作开发，还有说是转让给了中信，不过一直未有动工迹象。**又调整深圳湾整体规划，要打造深圳湾**级总部基地，取消了所有的住宅用地，全部转向商务开发。这个是影响较大的问题。”

早在2010年就有报道称，联泰地产相关负责人回应没有动工的原因“主要是因为片区不断升级，**规划随之调整，项目参数难以确定”。深圳市规土委当时也认可了这一说法，确属规划调整因素。

不过，这宗地块何时能开发，依然是谜。

另外，还有地块是开发商拿地时间过长，却一直在缓慢开发中。如位于宝安中心区的泰华N7地块，属**项目。泰华地产于2005年拿下这块地，直到2018年才刚刚开始动工。中国房地产报记者实地走访了工地，目前工地的围墙上标注着进度是“一期基坑支护、土石方工程项目部”。

围墙上的工程概况牌显示，合同开工日期为今年1月1日，竣工日期为2020年6月30日。截至10月23日，工地内部左侧依然是杂草丛生，只有右侧有孤零零的一排基础建筑。

询问了工人们进度，有工人表示：“这个并不清楚，不过进度比较慢”。随后中国房地产报记者试图联系泰华地产，不过网站上的电话处于无人接听状态。

泰华地产网站上披露的项目显示，从1996年**个泰华花园入市后，泰华地产一直保持着稳定的脚步，1-2年就会推出一个新项目，但是入市步伐在2008年却戛然而止，在推出了泰华阳光海后，直到2013年才推出了梧桐岛项目。在这之后，泰华地产继续沉寂至今。

泰华N7项目在2007年11月拿到建设用地规划许可证；2008年，开盘消息曾经盛传，但无下文。直到2018年7月，深圳市规土委披露的宗地《建设用地规划许可证》变更的公示，才显示泰华地产因为《建设用地规划许可证》失效来申请按照原来指标执行。

泰华是较早落户深圳宝安区的港资企业，上世纪90年代后期，在深圳发展势头很猛，宝安区几乎所有对外公开出让的土地，都让泰华拿下。据不完全统计，1998年到2001年，泰华六年间斥资7亿多元，竞得土地30多万平方米。

有接近泰华地产的人士对中国房地产报记者表示：“N7地块动工慢，是宝安很多业内人士都知道的事情，他们公司的的确确在开发上压力较大，原因是**人罗瑞希突然逝世，导致泰华地产一下子慌了；加上有欠债在身，已元气大伤。”