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多家千亿规模级房企收缩战线 缩减开支好过冬

2018年10月24日 07:39   来源：中国经济网—《证券日报》   

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　　去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的较度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上；4个多月前，剧情开始反转，部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

　　大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。

　　近日，新城控股相关人士向《证券日报》记者表示，公司并没有大裁员，只是针对前期投资拓展部门的人员进行分流，规模不大。现在整个行业都在收缩，从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下，土地投资拓展以稳健为主，所以对这一条线人员进行分流。

　　“今年8月份到明年，市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企*营销人员率先感受到了这一波变化，今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者透露，不过，即使在收缩期，房企也不是一味裁员。目前来看，开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”，“精总部，强*”。

　　调整人事架构以“瘦身”

　　在目前市场形势下，用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化， 其背后的逻辑都是，精简人员，缩减开支，收缩扩张战线，活下来，实现发展。

　　对于近期传出的有下属*单位对投资拓展条线进行人员调整的情况，新城控股向《证券日报》记者表示，此举是*单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化，于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面，各项人才招募工作按计划进行之中。

　　值得关注的是，《证券日报》获得的某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示，“重组上市时，两个总部基本上简单叠加整合，之后由于补强个别职能又进了些人；另一方面，区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实，部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下，总部与*人才配置头重脚轻，人效偏低；总部需要**的战略管理和价值创造能力并不**，**需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”

　　“公司**对上述问题有着清晰的认知，这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率，同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’，期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态，塑身强体，谋壮图强，以健步如飞。”

　　值得关注的是，这家房企表示，“为尽量减轻变革带来的阵痛，公司再三强调，此次变革并非为了裁员，改革成本绝不让员工*自承担。”为此，该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过*、大幅度的租架构变革，这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。

　　正如宋延庆所示，近年来，兼并重组也好，合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好，房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，难免会裁掉一些“业绩不佳”人员，强化*团队营销实力。

　　减营销体系增设计条线人员

　　“在房企老板的眼中，衡量营销系统业绩有一个指标，即人（指去除物业人员后的开发体系人员）均销售额，或者说人效比，每个房企人均销售额指标不同，一般管理层会根据这一指标对裁员比例进行调整。”宋延庆向《证券日报》记者透露，比如，如果想保住人均销售额800万元，那么人力资源部就会拟定一个统筹计划，然后调整各个条线人员。

　　宋延庆表示，在不同阶段不同时期，不同房企有调整人员架构的不同做法。在当前的市场局势下，提升设计系统人员比例，减少营销系统人员和土地投资拓展人员是房企的惯常做法，这源于营销模式和土地投资拓展模式的变化。

　　宋延庆进一步称，在市场不好的情况下，开发商需要提升产品力来获得竞争力。过去，房企设计条线员工占比一般为5％－12%，现在有些房企都为了修炼产品力而增加这一人员比例。在营销条线中，房企正通过绩效考核目标来变相裁人，精简优化*营销人员。比如，某房企下达内部指标，一个营销人员一个月要带来20组客户，较终业绩不达标者走人。在土地投资拓展条线方面，由于2015年以来，大中型房企都在加速扩张规模，土地拓展条线人员迅速壮大，而现在土地溢价率走低，土地流拍现象频现，土地投资拓展条线是房企收缩扩张战线缩编调整**站。

资金承压 多家房企借道“长租”融资失败

2018年10月24日 07:46   来源：经济参考报   

　　记者 高伟 北京报道

　　10月23日，万科企业股份有限公司公告称，拟发行*二期住房租赁专项公司债券。据悉，万科本期债券发行规模不**过20亿元，票面利率询价区间为3.50%-4.80%；期限方面为5年期。万科方面表示，该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

　　10月份以来，多家房地产企业先后公布了发债计划，富力地产、华夏幸福基业、蓝光发展等企业陆续公布了**过150亿人民币的发债计划。

　　不过，由于今年以来房地产行业的融资环境持续收紧，有关部门出台多项政策防范房地产行业的债务风险。尤其是近段时间，“长租公寓”市场的风险引起业内普遍重视。在此背景下，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。

　　克而瑞地产研究中心近日发布的统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。

　　10月13日，据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。

　　“不仅是境内多家房企的公司债因限制增多被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制”。克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，不仅如此，从可比较数据来看，今年前9月，83%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。多家房企表示，融资成本到2018年底的时候还会有所上升。

　　该人士表示，“就整体市场而言，对房企融资监管的力度仍然没有放松，尤其是大额融资公司债，通过难度更高”。

　　中原地产**分析师张大伟认为，在资金压力下，多数房企对融资的需求依然很大，10月以来，多家房企在资本市场开启融资动作。“现在来看，2018年四季度，房地产企业较重要的工作将是融资”。

　　他认为，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。同时，在各类调控政策持续加码的趋势下，许多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推动了房地产企业的融资需求”。

　　“从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧”。张大伟分析认为，从各地楼市调控政策效应来看，预计房企的资金还会继续受到压力。“与此同时，发债等渠道还有可能继续收紧。综合来看，对房企来说，2018年将是较近4年来资金压力较大的一年”。